我国房地产投资信托基金的发展研究姚明超

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2021年9月14日发(作者:火化的时候还诈了尸,一直喊着没有死,最后用铁链绑着烧)


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我国房地产投资信托基金的发展研究姚明超

作者:雷皓月

来源:《沿海企业与科技》2011年第03期

[摘要]房地产投资信托基金(REITs)是一种产生于美国的房地产融资模式,它在融资方面
发挥着重要的作用。

进入21世纪后,许多亚洲国家开始尝试这种新型的融资模式,我国国内也
随之掀起了一股巨大的REITs融资潮。

文章将以2008年中信牵头设最大房地产信托基金为
例,对这种新型融资模式进行分析,论述我国房地产投资信托基金发展的优势与不足,并对其
日后的发展提出合理建议。


[关键词]房地产投资信托基金;“中信”案例;优劣势分析;发展规划
[作者简介]雷皓月,北京林业大学经济管理学院财金系金融学本科生,研究方向:金
融,北京,;姚明超,北京林业大学经济管理学院财金系金融学本科生,研究方向:金
融,北京,
[中图分类号] F830.8 [文献标识码] A [文章编号] 1007-7723(2011)03-0015-0004
一、引言
自从2003年央行颁布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》后,我国房地产金
融市场受到进一步控制,传统房地产公司的开发资金受到较大影响,房地产开发商被迫在资本
市场上寻求新的融资渠道。

此时,能在融资方面发挥重要作用的房地产投资信托基金,为房地
产业的新兴发展注入一股新的力量。

本文将以2008年中信牵头设最大房地产信托基金为例,
对这种新型融资模式进行分析,探讨这种新的地产融资方式的优势以及不足,并对我国房地产
投资信托基金的发展提出几点建议。


二、房地产投资信托基金简介以及发展现状
房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称“REITs”)是一种采取公司或信托
基金的组织形式,以发行收益凭证的方式来汇集公众和机构投资者的资金,由专门机构进行经
营管理,将投资的综合收益按比例分配给投资者的信托基金制度。

REITs主要以发行股票或基
金单位进行融资,其中大部分股票或基金单位在交易所公开交易。


(一)REITs一般有两种不同的分类方式
1.根据REITs是否上市,分为上市型的房地产投资信托基金和非上市型的房地产投资信托
基金。

目前国外房地产投资信托基金大部分属于上市型,一般选择在证券交易所上市交易,上
市型和非上市型另外一种称法为公募型和私募型,公募型是上市型资金,私募型一般是非上市
型资金。

目前内地还没有上市型的REITs,香港地区已有一些有益的尝试,同时也存在境外设


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立的REITs投资到我国境内的情形。

对于非上市型的房地产投资信托基金,从我国现有法律法
规来看,已经存在设立的障碍了,不过信托公司可以依照《信托公司集合资金信托计划管理办
法》,依法设立各类房地产集合资金信托计划。


2.按房地产投资信托基金的投向区分,根据基金的投资方向和运用方式的不同,可以分为
权益型、抵押型和混合型基金。

权益型基金靠租金获得收入;抵押型基金主要用于直接或间接
发放房地产抵押贷款;混合型基金兼备了权益型和抵押型这两种业务模式。

目前,从国外情况
来看,无论在数量还是在市值方面,权益型REITs均占主导地位,约占所有REITs的96%。


上市型的REITs通常都属于权益型,靠租金获取基金收益。


REITs开创了房地产证券化模式,实现了房地产投资从不动产到动产的转变,为投资者提
供了一个低门槛、高流动性的投资途径。

研究显示,REITs走势与房地产市场有着较强的相关
度。


(二)发展现状
2002年7月《信托投资公司资金信托管理办法》出台,信托投资公司开展资金信托业务
的许可使房地产商与信托公司找到了结合点,导致了房地产信托的大规模发展。


2003年央行“121”号文件出台之后,房地产投资信托成为房地产开发企业融资的新渠道。


2004年全国共发行各类房地产信托产品89个,占全年发行总量的22.47%,发行金额
110.8亿元,占全年发生金额总量的29.18%。


2005年快速步入抬头时期,截至2005年12月31日,集合资金信托市场共发行房地产信
托121只,募集资金规模157.27亿元,绝对额大幅增加了35.1亿元,分别较上一年同期增长
11%和28.73%。

其产品发行数量和规模均为信托行业自2002年重新登记以来的最高峰值。


2006年房地产信托发展规模继续增大,2006年第一季度共有28家信托公司发行并公布了
80个信托基金,实际募集资金总计85.3亿元,其中房地产投资基金所占比重为55.1%,对比
2005年第四季度增长了约14.8%。

REITs已逐渐为国内的开发商所认识和接受。


从以上的历程可知,我国房地产信托投资基金在短短几年内取得了飞跃式的进步,进一步
完善了我国房地产金融体系。

然而,由于起步晚、经验少,我国的房地产金融至今仍存在着许
多突出的问题。

首先,我国整个房地产金融仍靠单一的银行体系支撑着。

一直以来,中国房地
产业一直面临资金短缺问题。

从房地产开发方面的资金需求现状来看,中国房地产开发企业除
了自有资金外,主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。

目前,来源于银
行的资金往往占到房地产资金的70%以上,有些企业甚至达到90%。

其次,我国尚未形成完
备的房地产金融体系。

我国房地产金融的二级市场仍在酝酿之中,银行间接金融完全压制住了
以证券化为主要手段的直接金融,不利于避免系统风险在银行体系中的聚集。

最后,我国房
地产金融的资金融通效率低下的问题也绝不能忽视。

金融体系的核心作用是将融资需求和投资


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我国房地产投资信托基金的发展研究姚明超

作者:雷皓月

来源:《沿海企业与科技》2011年第03期

[摘要]房地产投资信托基金(REITs)是一种产生于美国的房地产融资模式,它在融资方面
发挥着重要的作用。

进入21世纪后,许多亚洲国家开始尝试这种新型的融资模式,我国国内也
随之掀起了一股巨大的REITs融资潮。

文章将以2008年中信牵头设最大房地产信托基金为
例,对这种新型融资模式进行分析,论述我国房地产投资信托基金发展的优势与不足,并对其
日后的发展提出合理建议。


[关键词]房地产投资信托基金;“中信”案例;优劣势分析;发展规划
[作者简介]雷皓月,北京林业大学经济管理学院财金系金融学本科生,研究方向:金
融,北京,;姚明超,北京林业大学经济管理学院财金系金融学本科生,研究方向:金
融,北京,
[中图分类号] F830.8 [文献标识码] A [文章编号] 1007-7723(2011)03-0015-0004
一、引言
自从2003年央行颁布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》后,我国房地产金
融市场受到进一步控制,传统房地产公司的开发资金受到较大影响,房地产开发商被迫在资本
市场上寻求新的融资渠道。

此时,能在融资方面发挥重要作用的房地产投资信托基金,为房地
产业的新兴发展注入一股新的力量。

本文将以2008年中信牵头设最大房地产信托基金为例,
对这种新型融资模式进行分析,探讨这种新的地产融资方式的优势以及不足,并对我国房地产
投资信托基金的发展提出几点建议。


二、房地产投资信托基金简介以及发展现状
房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称“REITs”)是一种采取公司或信托
基金的组织形式,以发行收益凭证的方式来汇集公众和机构投资者的资金,由专门机构进行经
营管理,将投资的综合收益按比例分配给投资者的信托基金制度。

REITs主要以发行股票或基
金单位进行融资,其中大部分股票或基金单位在交易所公开交易。


(一)REITs一般有两种不同的分类方式
1.根据REITs是否上市,分为上市型的房地产投资信托基金和非上市型的房地产投资信托
基金。

目前国外房地产投资信托基金大部分属于上市型,一般选择在证券交易所上市交易,上
市型和非上市型另外一种称法为公募型和私募型,公募型是上市型资金,私募型一般是非上市
型资金。

目前内地还没有上市型的REITs,香港地区已有一些有益的尝试,同时也存在境外设


龙源期刊网 http:
立的REITs投资到我国境内的情形。

对于非上市型的房地产投资信托基金,从我国现有法律法
规来看,已经存在设立的障碍了,不过信托公司可以依照《信托公司集合资金信托计划管理办
法》,依法设立各类房地产集合资金信托计划。


2.按房地产投资信托基金的投向区分,根据基金的投资方向和运用方式的不同,可以分为
权益型、抵押型和混合型基金。

权益型基金靠租金获得收入;抵押型基金主要用于直接或间接
发放房地产抵押贷款;混合型基金兼备了权益型和抵押型这两种业务模式。

目前,从国外情况
来看,无论在数量还是在市值方面,权益型REITs均占主导地位,约占所有REITs的96%。


上市型的REITs通常都属于权益型,靠租金获取基金收益。


REITs开创了房地产证券化模式,实现了房地产投资从不动产到动产的转变,为投资者提
供了一个低门槛、高流动性的投资途径。

研究显示,REITs走势与房地产市场有着较强的相关
度。


(二)发展现状
2002年7月《信托投资公司资金信托管理办法》出台,信托投资公司开展资金信托业务
的许可使房地产商与信托公司找到了结合点,导致了房地产信托的大规模发展。


2003年央行“121”号文件出台之后,房地产投资信托成为房地产开发企业融资的新渠道。


2004年全国共发行各类房地产信托产品89个,占全年发行总量的22.47%,发行金额
110.8亿元,占全年发生金额总量的29.18%。


2005年快速步入抬头时期,截至2005年12月31日,集合资金信托市场共发行房地产信
托121只,募集资金规模157.27亿元,绝对额大幅增加了35.1亿元,分别较上一年同期增长
11%和28.73%。

其产品发行数量和规模均为信托行业自2002年重新登记以来的最高峰值。


2006年房地产信托发展规模继续增大,2006年第一季度共有28家信托公司发行并公布了
80个信托基金,实际募集资金总计85.3亿元,其中房地产投资基金所占比重为55.1%,对比
2005年第四季度增长了约14.8%。

REITs已逐渐为国内的开发商所认识和接受。


从以上的历程可知,我国房地产信托投资基金在短短几年内取得了飞跃式的进步,进一步
完善了我国房地产金融体系。

然而,由于起步晚、经验少,我国的房地产金融至今仍存在着许
多突出的问题。

首先,我国整个房地产金融仍靠单一的银行体系支撑着。

一直以来,中国房地
产业一直面临资金短缺问题。

从房地产开发方面的资金需求现状来看,中国房地产开发企业除
了自有资金外,主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。

目前,来源于银
行的资金往往占到房地产资金的70%以上,有些企业甚至达到90%。

其次,我国尚未形成完
备的房地产金融体系。

我国房地产金融的二级市场仍在酝酿之中,银行间接金融完全压制住了
以证券化为主要手段的直接金融,不利于避免系统风险在银行体系中的聚集。

最后,我国房
地产金融的资金融通效率低下的问题也绝不能忽视。

金融体系的核心作用是将融资需求和投资

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发布时间:2021-09-14 12:09:33
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  1. 2.按房地产投资信托基金的投向区分

  2. 根据基金的投资方向和运用方式的不同