重庆房地产市场分析报告(doc)

银华基金历史净值-玛奇朵漂浮

2021年8月23日发(作者:黄冈师范学院更名)









重庆房地产市场分析报告


战略投资部











目 录



一、重庆市房地产行业进展特点
二、行业外部环境分析
三、重庆房地产行业的供给分析
四、重庆市房地产市场需求分析
五、重庆市房地产企业状况
六、重庆市房地产市场进展趋势分析
七、隆鑫地产进展建议









一、重庆市房地产行业进展特点
长期以来,重庆市房地产行业一直受到国家政策、实物分派、


低租金利用等住房制度的阻碍,进展十分缓慢。

80年代开始,
国家推动了城镇住房制度改革;98年开始停止住房实物分派后,
再加上住房公积金和商业性住房金融的实施,使重庆市以住宅为
主的房地产行业取得了快速进展。


最近几年,重庆市房地产业进展正显现三个新的特点:商品
房大量积存,空置面积不断上升,但是新动工的面积又不断上升;
商品房价钱上升较快;房地产建设向城市郊区推动。


二、行业外部环境分析
(一) 综合政策环境
1998年以来,政府出台了一系列增进房地产业进展的政策,
要紧有:取消福利分房,实行住房商品化、货币化,慢慢成立多
层次住房供给体系;增进住房消费信贷;取消衡宇开发治理费等
47项不合法、不合理的收费项目;增进存量房转让,形成房地产
二、三级市场联动格局;制定鼓舞居民购房的税收政策。

房地产
行业自98年来慢慢苏醒,政策的鼓舞和刺激发挥了重要作用。


国家近期出台的一系列政策,是从土地供给、银行信贷、机
构监管和产业政策等各方面对房地产行业慢慢进行标准和完善,
目的是引导房地产行业向着加倍理性、成熟和健康的方向进展,
这将会提高行业的进入壁垒,那些资金规模小、缺乏可持续经营
进展能力的公司将会慢慢被市场淘汰,而具有规模品牌核心竞争
力的公司将会不断取得壮大。


2004年以来,政府出台的一些抑制房地产投资过热的政策
有:


银监会:2 月26-3 月26 日发布了《商业银行房地产贷款风
险治理指引(征求意见稿)》――调整购房个人贷款收支比例设
置,增强信贷治理。


央行:2004 年4 月25 日起,提高存款预备金率 个百分
点――限制商业银行的信贷盲目扩张,房地产业是信贷调控的首
要对象之一;10月29日上调利率,并有专家估量中国进入一段较
长期的利率上调周期,房地产业的金融压力日趋加大。


发改委等:3 月9 日联合下发标注为“特急”的《关于清理
整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限的通知》――缩减开
发区的数量和计划用地规模,避免开发区过量过滥、违规用地等
突出问题,增进开发区标准、和谐进展。


国务院:4 月28 日发出通知,决定适当提高钢铁、电解铝、
水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例――提高项目资
本金比例,举高行业进入门坎。


这一系列的宏观调控的紧缩政策说明政府十分关注房地产
行业高速增加可能带来的风险,在前时期紧缩政策未能达到成效
的情形下,愈来愈希望通过产业政策和信贷政策来加大调控力
度,以抑制投资的过快增加。

这些政策说明了政府降温房地产投
资的决心和进一步紧缩政策的预期,将在必然程度上抑制商业银
行对房地产开发贷款的投放。


在目前房地产行业融资渠道比较单一的状况下,房地产企业
很难从银行之外的渠道取得开发资金,紧缩政策必将会拉紧房地
产企业的资金链,实力不强的开发商面临较大的困难。

融资难度


的加大意味着房地产开发商的开发本钱的提高,无疑将加速房地
产公司优胜劣汰的进程。

有品牌、实力,治理能力较强的公司将
取得较大的生存空间,并取得更多的政府的支持;而实力不强、
信誉资质较低、历史包袱繁重、欠债率较高、盲目扩张的房地产
开发商将被慢慢淘汰出局。


(二) 税收政策
目前我国房地产税收体系不够清楚,税制结构不尽合理,课
税中税种重叠设置,重复征税,内外不一等现象,造成了加重了
企业和消费者的经济负担和征收混乱。


从税法的相关规定来看,房地产行业的要紧税费可分为流通
时期的税费(表1)和保有时期的税费(表2)。


表1:流通时期的税率
税种
契税


印花税
计税依据
契说的价格
购销合同的金
额;产权转移书%,%
据所载金额
营业税

转让土地使用权
或房地产价值
5%,个人出售居住满一年的普通
住宅免收,不满一年按出售价和购
买价差额计算征收。


税 率
3%-5%,个人购买普通住宅暂减

出售


城市维护

设税
教育费附

印花税
营业税税额市区
7%,
县城、镇5%,其它1%
营业税税额 3%
购销合同的金移书据所载金额
额;产权转
转让收入减去允
%,%
所得税 许扣除的项目的企业33%,个人20%
余额
出租、经营房地
产收入
5%,按政府规定价格出租公有住
房和廉租房的免征,个人按市价出
租居住住房按3%征收出租
12%,个人按市价出租居住住房按
4%征收
大城市-10元平米,中等城市元
平米,小城市-6 元平米,县城、
建制镇元平米
%
营业税*
房产
城镇土地
出租 使
用税
印花税
税房产租金收入
实际占用土地面

租赁合同租赁金

租赁收入减去允
所得税 许扣除的项目的
余额
企业33%,个人20%



表2:保有时期的税费
税种
房产税
计税依据
房产原值一次减除10%-30%
后的余值
城镇土地使

耕地占用税 实际占用耕地面积
同前城镇土地使用税 同前城镇土地使用税用

1-10 元平米(一次性征
收)
城市房产税 房产原值一次减除10%-30%
后的余值
(三)、投融资体制分析
一、房地产开发投资资金来源:自有资金投入、金融机构贷
款、发放债券、发行股票、联营、引进外资等六种方式。

而金融
机构的贷款专门是银行的贷款,占重庆市房地产行业资金来源的
50%以上。


二、房地产消费信贷
目前,重庆市居民个人购买商品住宅的比重达到90%左右,
房地产消费信贷要紧以住房公积金信贷和商业性住房贷款两种
形式。

截止2004年9月份止,住房公积金累计发放个人住房贷款
亿元,2004年1-9月发放亿元,比去年同期增加57%,但仅占重庆
市公积金归依总量的5%,贷款量偏小,对住房市场的拉动作用甚
微;商业性住房贷款累计为亿元,2004年1-9月发放亿元,比去
%
%
税率


年同期增加%,较1998年前增加了40倍,为重庆市房地产信贷的
要紧方式。


3、房产信托在国外的成功推行,有力地增进了本地房地产
市场的进展。

去年以来,信托公司已为我国房地产企业成功募资
20多亿元。


4、上市融资成为热点选择。

出于融资方面考虑,会有一部
份大型房地产企业加入到“买壳”上市的行列中,通过资本市场
融资减缓资金压力。


五、业界正在探讨房地产基金、住房资产证券化为房地产企
业提供新的融资渠道。



三、重庆房地产行业的供给分析
(一)、投资情形
重庆市直辖后国民经济快速和谐进展,全社会固定资产投资
以高于20%的速度飞速进展。

至2003年末,房地产投资量达亿元,
比2002年增加%,达到历史最高点。

2004年开始,随着国家宏观
调控力度的慢慢加大,投资增速慢慢回落,开始向理性回归。


近期重庆市政府进一步增强了对房地产市场的标准化治理,
并出台了一系列调控方法:其一、清理整顿土地市场:其二、标
准拆迁工作;其三、提高房地产开发资本金比例:其四,从严操
纵房地产开发信贷,通过以上手腕,提高了房地产开发的准入门
坎,从而致使了新动工衡宇面积的减少,房地产开发投资速度开
始回落。



表3:重庆市房地产投资、资产投资及增加
率 单位:亿元
国民生产总值
年份
(GDP)
增长率
总量
1998 1429
1999 1479
2000 1589
2001 1749
2002 1971
2003 2250
2004
(1-9) 1845 % % %
(%)

%
%
%
%
%
总量






全社会固定资产
投资
增长率
(%)





%
房地产开发量
增长率
总量 (%)







%
%
%
%
%
(二) 、建设情形
2004年起重庆市商品房的新动工面积显现了最近几年来的
第一次负增加。

截止9月末,全市商品房动工面积万平方米,同
比增加%,其中住宅新动工面积万平方米,同比增加%;商业营业
用房新动工面积万平方米,同比增加%;办公楼新动工面积万平
方米,继续维持下降趋势,降幅为%。



表4:重庆市1998-2004商品房完工面积统计表


年份
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
(三)、销售情形
竣工面积 (万平
方米)







同比增长(%)

%
%
%
%
%
%
2004年1-9月份,随着宏观调控政策的集中出台,重庆市商
品房交易整体维持增加态势,交易量同比上升,销售呈放绶趋势。


一、主城区商品房销售成交面积万平方米,成交金
额亿元,别离比上年同期增加 %、%。

住宅的销售仍是主力占90%,
其中以经济适用房的销售为主;商业用房的销售面积为%;办公
用房的销售超级有限,其成交面积和成交金额别离下降%和%。


二、主城核心区的住宅交易所占比重呈持续下降,消费热点
向周边区域扩散,北部新区慢慢成为高品质住宅聚集区,渝中区
办公用房交易量居于榜首。


3、随着商品房市场的成熟进展,新建商品房进入存量房市
场流通,并随着房产市场的慢慢标准操作,使转让面积同比增速
上涨。

截至9月止,重庆市主城区存量房转让面积万平方米,转
让金额亿元,别离同比增加%、%。


(四)、价钱情形
表5:1998-2004年重庆市商品房均价统计表 单
位:元
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
房屋平均价格 1331 1377 1351 1443 1993 2049 2313
住宅
办公楼
1161 1080 1077 1133 1771 1869 2135
2826 2124 2227 2622 2372 3096 2880
商业营用房 2483 3550 3275 3548 4058 4058 4499
其他

最近几年来重庆市房价呈上涨趋势,缘故如下:一、地价上
涨:二、旧城改造,加速城镇化建设带来了拆迁顶峰;三、新建
住宅品质提升拉高本钱,在建材利用、户型设计和小区环境等方
面比以前有了专门大提升,也造成了商品房平均价钱上扬;四、
存在投机性炒作。

2004年来受国家宏观调控、市场供需变更等
多种因素的阻碍,上涨幅度开始减小。


(五)、土地供给情形
现主城区可供出让的大宗地块要紧集中在渝北区、北部新区
(高新园、经开园)、沙坪坝区的西部大学城片区、南岸区的茶
园新区、九龙园区,其余主城区域只有少数的旧城改造和工矿企
业拆迁质换土地。


1294 1273 1328 1420


高新区
北新高
九龙坡区
经开园
渝北区
0100
面积(万平方米)
200
宗数(件)
300
附表6:2004年3季度重庆市土地出让示用意
(六)、商品房空置
表7:重庆市商品房空置情形统计

房屋空置面积
住宅
办公楼
其中:一年以上空置面积

全市商品房空转总量以年均20%的速度上升,至2003年由
于受重庆市旧城改造的阻碍,存量房销售较好,使空置面积略有
下降。

但仍位于全国要紧城市商品房空置面积的前几位,对重庆
新建商品房市场有相当潜在压力。


从主城区的空置房散布来看,渝中区商品房的空置量最大,
第二为九龙坡区和江北区。


四、重庆市房地产市场需求分析
(一)户型房型选择
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004














55









一、受银行加息、租金低迷及近一年来投资型物业的急剧放
量,以投资为主的一房的需求量急剧下降,仅占%。


二、相对紧凑的两房和略显舒适的三房的需求比例总和超过
80%,为市场上的主力户型,其有较大的市场潜力。


3、其他户型当依照项目的特点谨慎考虑设置。


(二)套内面积选择
一、套内面积在70-130平方米的户型面积设计是目前市场
需求的主力,尤其是70-110平方米的面积市场需求量最为集中,
超过60%;
二、70平方米以下的户型面积需求下降的趋势较明显;
(三)价钱及付款方式
一、付款方式以按揭为主,占75%;
二、首付款集中在10万元以下,其当选择5-10万元的消费
者超过半数,但超过10万元的呈现急剧下降趋势,预示10万元
是消费者的心理线;
3、选择按揭的消费者其所能经受的月供款集中在1200元
平方米之内,其中800-1000元成为月供选择最为集中的选择段;
(四)、其他
一、从市场具体需求情形来看,多数消费者希望通过阳台来
表现诞生态化,贴进自然的居住需求,偏向客厅阳台和生活阳台
的双阳台设计;
二、平层是市场的主流,跃层和阁楼因其同类替代品较多,
消费者对此需求量不高;


(五)物业类型市场调查热点
一、从物业类型来看,一般多层的心理选择需求最热,接近
50%,在必然程度上是受到了当前市场上多层与低层低密度产品
的流行趋势引导;同时,与目前重庆市场上对一般多层及低层花
园洋房产品概念的混淆有必然关系;
二、高层心理需求与前两年相较有所下降,花园洋房与别墅
因其品质与价位较高,反馈有限;
3、消费者对物业的心理选择有向低密度、低容积率、亲地
性进展的趋势;
五、重庆市房地产企业状况
重庆市房地产共有1500多家企业,但整体水平与沿海经济发
达城市相较还有专门大差距,1995年至2004年整体开发量达1000
万平方米的仅300多家,各房地产企业所占的份额较为分散,集
中度不高。

同时,国内如瑞安、和黄、华新国际、鲁能钱江集团、
招商地产等多个企业进军重庆市房地产业市场将加重重庆市房
地产市场的竞争,从而可能致使市场从头洗牌。


房地产是资本集中的行业,在国家政策和自身经济规律的双
重阻碍下,重庆市房地产趋向集中化和规模化进展。

近一年来,
国家增强了宏观调控,在土地交易、开发商信贷方面均作出了更
高的要求,从久远看,有实力、有资信、有品牌的企业在进展上
将取得更大的进展空间。


表9:重庆市房地产企业比较
领先企本土实本土强本土增其他企外来实外来潜


业 力企业 势增长
企业
长 业
企业
长安集
团、东
力 力 企
企业 业
代表企

华宇、南
龙湖 方、协
信、珠江
金科
晋渝地银、、隆
产、东和鑫地产
实业、银等重
星、 钢、商
社集团

融乔、瑞
安、和、钱江集
黄、华新团、招商
国际、鲁地产

开发量
300万40万方

100万方
220万方
-85万方 以下
20万方

年开发140万10万方
速度 方年 以下
10万方10万

左右 方左右
部分企
业在重

土地储

庆有较
丰富 较丰富 较丰富 一般 一般 的土地
丰富的
储备
土地储

充裕,融较充裕,较充裕,
有一定
资金 资能力融资能融资能
强 力较强 力较强
一般 一般 雄厚 雄厚


中高、高在中高
档物业,以中、中档、高档以中档以中档高,国内高,国内
品质 产品结高档牧物业领物业为物业为有较高有较高
构链比业为主 域快速主
较丰富 发展
有数个
成功楼所有项
盘 目
有数个
成功楼

近年快
速成长
成功楼
盘,但影
响力不

品牌能美誉、忠
力 诚
知名
知名、美

有成功
楼盘,
但影响
国内业国内业
界知名,界知名,
在渝有在渝尚
主 知名度 知名度
在建楼无在建
力不足
盘 楼盘
知名 知名 一般 知名
多为其
他行业受母企
有自己的风险业战略
的企业分散战影响,如
有成功
企业文的历史,
化建设近年来企业文
到位,经核心能化,企业
备注
营管理力建设能力、核
体系完与快速心竞争
备,企业发展的力在形
核心竞市场适成之中
争力强 应性有
所不足
文化和略性产全力投尚未进
管理体物,组入重庆行项目
系,处于织机房地产建设,
良性发构、人市场将
展之中 才储备是极大
均有所威胁
不足


六、重庆市房地产市场进展趋势分析
1、投资增速放缓,行业盈利水平降低
2004 年,房地产市场将继续维持相对稳固的进展,但增幅
估量会比高速增加的2003 年有所下降,同时,企业的竞争和两
极分化将会加重,行业的盈利水平将会降低。


在产业政策和货币政策的双重配合下,房地产行业的进入门
坎提高,融资难度加大,意味着房地产开发商的开发本钱提高,
将在中长期内对房地产行业的供给产生必然的抑制作用。

投资增
速总量必然受到制约。


另外,市场关于加息的预期日趋强烈。

加息将对房地产供需
产生双重压力:一方面加息将提高资金利用本钱;另一方面,衡
宇销售的速度会减慢,资金周转放慢将进一步考验开发商紧绷的
资金链。

这两个方面都可能会阻碍房地产开发商的业绩。


2、企业融资渠道将趋向多元化
央行“121 号”文件和发改委“通知”的出台,对整个房地
产业的进展格局开始产生重大阻碍。

致使资金密集型的房地产企
业被迫寻求新的融资方式和渠道,这意味着房地产融资将趋向多
元化。


3、优势企业群体生存
在随着政策效应的慢慢显现和供需矛盾的猛烈化,行业内两
极分化将日趋严峻,只有具有规模优势、资金优势、土地储蓄优
势和治理优势的企业才会取得生存空间。


七、隆鑫地产进展建议


品牌:地产业起步时期应充分利用隆鑫品牌,能够用较少的
本钱取得较高的知名度,但在以后的进展中应慢慢提升副品牌的
价值,以幸免在集团主业受到阻碍时对地产品牌产生不良阻碍。


治理方式:在隆鑫地产中成立适应于房地产市场经济规律
的,独立于隆鑫集团的企业文化、治理模式,成立公司自有的核
心竞争力。


隆鑫地产的企业文化宜着重于吸引、培育高素养的房地产专
业人材,使其发挥最大的能力,在吸收隆鑫集团先进企业精神的
情形下,成立隆鑫地产自己的治理模式和核心竞争力。


项目运作:在面临房地产市场可能将要走太高潮期,市场竞
争加重和市场需求不振的双重矛盾压力下,隆鑫地产在具体项目
上的运作更应该增强前期的调研分析并在项目施工建设、销售和
以后的物业治理中慎之又慎――细节决定成败
金融风险规避:进展多种融资渠道,以期尽快成立独立于隆
鑫集团金融风险之外的资金来源。

依托房地产融资渠道多元化和
证券化转移和分担房地产投资风险:通过股票市场上市融资外,
还包括发行企业债券,同时与具有股票性质的购房者与隆鑫地产
“合股建房”,即许诺购房者直接通过“入股”方式和隆鑫地产
“合股”建房;进展房地产投资基金和房地产信托投资等。


进展区域:可考虑作两种区域进展的计划:
主城区:大力参与主城区市场竞争,进行开发的同时把握最先进
的运营手腕、培育地产品牌,进行人材锻炼和储蓄。


1、 充分利用隆鑫品牌和营销网络的优势以本地高端地产


产品的形式进入二、三级城市,前期能够周边区县为目标次第向
全国进展。











重庆房地产市场分析报告


战略投资部











目 录



一、重庆市房地产行业进展特点
二、行业外部环境分析
三、重庆房地产行业的供给分析
四、重庆市房地产市场需求分析
五、重庆市房地产企业状况
六、重庆市房地产市场进展趋势分析
七、隆鑫地产进展建议









一、重庆市房地产行业进展特点
长期以来,重庆市房地产行业一直受到国家政策、实物分派、


低租金利用等住房制度的阻碍,进展十分缓慢。

80年代开始,
国家推动了城镇住房制度改革;98年开始停止住房实物分派后,
再加上住房公积金和商业性住房金融的实施,使重庆市以住宅为
主的房地产行业取得了快速进展。


最近几年,重庆市房地产业进展正显现三个新的特点:商品
房大量积存,空置面积不断上升,但是新动工的面积又不断上升;
商品房价钱上升较快;房地产建设向城市郊区推动。


二、行业外部环境分析
(一) 综合政策环境
1998年以来,政府出台了一系列增进房地产业进展的政策,
要紧有:取消福利分房,实行住房商品化、货币化,慢慢成立多
层次住房供给体系;增进住房消费信贷;取消衡宇开发治理费等
47项不合法、不合理的收费项目;增进存量房转让,形成房地产
二、三级市场联动格局;制定鼓舞居民购房的税收政策。

房地产
行业自98年来慢慢苏醒,政策的鼓舞和刺激发挥了重要作用。


国家近期出台的一系列政策,是从土地供给、银行信贷、机
构监管和产业政策等各方面对房地产行业慢慢进行标准和完善,
目的是引导房地产行业向着加倍理性、成熟和健康的方向进展,
这将会提高行业的进入壁垒,那些资金规模小、缺乏可持续经营
进展能力的公司将会慢慢被市场淘汰,而具有规模品牌核心竞争
力的公司将会不断取得壮大。


2004年以来,政府出台的一些抑制房地产投资过热的政策
有:


银监会:2 月26-3 月26 日发布了《商业银行房地产贷款风
险治理指引(征求意见稿)》――调整购房个人贷款收支比例设
置,增强信贷治理。


央行:2004 年4 月25 日起,提高存款预备金率 个百分
点――限制商业银行的信贷盲目扩张,房地产业是信贷调控的首
要对象之一;10月29日上调利率,并有专家估量中国进入一段较
长期的利率上调周期,房地产业的金融压力日趋加大。


发改委等:3 月9 日联合下发标注为“特急”的《关于清理
整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限的通知》――缩减开
发区的数量和计划用地规模,避免开发区过量过滥、违规用地等
突出问题,增进开发区标准、和谐进展。


国务院:4 月28 日发出通知,决定适当提高钢铁、电解铝、
水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例――提高项目资
本金比例,举高行业进入门坎。


这一系列的宏观调控的紧缩政策说明政府十分关注房地产
行业高速增加可能带来的风险,在前时期紧缩政策未能达到成效
的情形下,愈来愈希望通过产业政策和信贷政策来加大调控力
度,以抑制投资的过快增加。

这些政策说明了政府降温房地产投
资的决心和进一步紧缩政策的预期,将在必然程度上抑制商业银
行对房地产开发贷款的投放。


在目前房地产行业融资渠道比较单一的状况下,房地产企业
很难从银行之外的渠道取得开发资金,紧缩政策必将会拉紧房地
产企业的资金链,实力不强的开发商面临较大的困难。

融资难度


的加大意味着房地产开发商的开发本钱的提高,无疑将加速房地
产公司优胜劣汰的进程。

有品牌、实力,治理能力较强的公司将
取得较大的生存空间,并取得更多的政府的支持;而实力不强、
信誉资质较低、历史包袱繁重、欠债率较高、盲目扩张的房地产
开发商将被慢慢淘汰出局。


(二) 税收政策
目前我国房地产税收体系不够清楚,税制结构不尽合理,课
税中税种重叠设置,重复征税,内外不一等现象,造成了加重了
企业和消费者的经济负担和征收混乱。


从税法的相关规定来看,房地产行业的要紧税费可分为流通
时期的税费(表1)和保有时期的税费(表2)。


表1:流通时期的税率
税种
契税


印花税
计税依据
契说的价格
购销合同的金
额;产权转移书%,%
据所载金额
营业税

转让土地使用权
或房地产价值
5%,个人出售居住满一年的普通
住宅免收,不满一年按出售价和购
买价差额计算征收。


税 率
3%-5%,个人购买普通住宅暂减

出售


城市维护

设税
教育费附

印花税
营业税税额市区
7%,
县城、镇5%,其它1%
营业税税额 3%
购销合同的金移书据所载金额
额;产权转
转让收入减去允
%,%
所得税 许扣除的项目的企业33%,个人20%
余额
出租、经营房地
产收入
5%,按政府规定价格出租公有住
房和廉租房的免征,个人按市价出
租居住住房按3%征收出租
12%,个人按市价出租居住住房按
4%征收
大城市-10元平米,中等城市元
平米,小城市-6 元平米,县城、
建制镇元平米
%
营业税*
房产
城镇土地
出租 使
用税
印花税
税房产租金收入
实际占用土地面

租赁合同租赁金

租赁收入减去允
所得税 许扣除的项目的
余额
企业33%,个人20%



表2:保有时期的税费
税种
房产税
计税依据
房产原值一次减除10%-30%
后的余值
城镇土地使

耕地占用税 实际占用耕地面积
同前城镇土地使用税 同前城镇土地使用税用

1-10 元平米(一次性征
收)
城市房产税 房产原值一次减除10%-30%
后的余值
(三)、投融资体制分析
一、房地产开发投资资金来源:自有资金投入、金融机构贷
款、发放债券、发行股票、联营、引进外资等六种方式。

而金融
机构的贷款专门是银行的贷款,占重庆市房地产行业资金来源的
50%以上。


二、房地产消费信贷
目前,重庆市居民个人购买商品住宅的比重达到90%左右,
房地产消费信贷要紧以住房公积金信贷和商业性住房贷款两种
形式。

截止2004年9月份止,住房公积金累计发放个人住房贷款
亿元,2004年1-9月发放亿元,比去年同期增加57%,但仅占重庆
市公积金归依总量的5%,贷款量偏小,对住房市场的拉动作用甚
微;商业性住房贷款累计为亿元,2004年1-9月发放亿元,比去
%
%
税率


年同期增加%,较1998年前增加了40倍,为重庆市房地产信贷的
要紧方式。


3、房产信托在国外的成功推行,有力地增进了本地房地产
市场的进展。

去年以来,信托公司已为我国房地产企业成功募资
20多亿元。


4、上市融资成为热点选择。

出于融资方面考虑,会有一部
份大型房地产企业加入到“买壳”上市的行列中,通过资本市场
融资减缓资金压力。


五、业界正在探讨房地产基金、住房资产证券化为房地产企
业提供新的融资渠道。



三、重庆房地产行业的供给分析
(一)、投资情形
重庆市直辖后国民经济快速和谐进展,全社会固定资产投资
以高于20%的速度飞速进展。

至2003年末,房地产投资量达亿元,
比2002年增加%,达到历史最高点。

2004年开始,随着国家宏观
调控力度的慢慢加大,投资增速慢慢回落,开始向理性回归。


近期重庆市政府进一步增强了对房地产市场的标准化治理,
并出台了一系列调控方法:其一、清理整顿土地市场:其二、标
准拆迁工作;其三、提高房地产开发资本金比例:其四,从严操
纵房地产开发信贷,通过以上手腕,提高了房地产开发的准入门
坎,从而致使了新动工衡宇面积的减少,房地产开发投资速度开
始回落。



表3:重庆市房地产投资、资产投资及增加
率 单位:亿元
国民生产总值
年份
(GDP)
增长率
总量
1998 1429
1999 1479
2000 1589
2001 1749
2002 1971
2003 2250
2004
(1-9) 1845 % % %
(%)

%
%
%
%
%
总量






全社会固定资产
投资
增长率
(%)





%
房地产开发量
增长率
总量 (%)







%
%
%
%
%
(二) 、建设情形
2004年起重庆市商品房的新动工面积显现了最近几年来的
第一次负增加。

截止9月末,全市商品房动工面积万平方米,同
比增加%,其中住宅新动工面积万平方米,同比增加%;商业营业
用房新动工面积万平方米,同比增加%;办公楼新动工面积万平
方米,继续维持下降趋势,降幅为%。



表4:重庆市1998-2004商品房完工面积统计表


年份
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
(三)、销售情形
竣工面积 (万平
方米)







同比增长(%)

%
%
%
%
%
%
2004年1-9月份,随着宏观调控政策的集中出台,重庆市商
品房交易整体维持增加态势,交易量同比上升,销售呈放绶趋势。


一、主城区商品房销售成交面积万平方米,成交金
额亿元,别离比上年同期增加 %、%。

住宅的销售仍是主力占90%,
其中以经济适用房的销售为主;商业用房的销售面积为%;办公
用房的销售超级有限,其成交面积和成交金额别离下降%和%。


二、主城核心区的住宅交易所占比重呈持续下降,消费热点
向周边区域扩散,北部新区慢慢成为高品质住宅聚集区,渝中区
办公用房交易量居于榜首。


3、随着商品房市场的成熟进展,新建商品房进入存量房市
场流通,并随着房产市场的慢慢标准操作,使转让面积同比增速
上涨。

截至9月止,重庆市主城区存量房转让面积万平方米,转
让金额亿元,别离同比增加%、%。


(四)、价钱情形
表5:1998-2004年重庆市商品房均价统计表 单
位:元
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
房屋平均价格 1331 1377 1351 1443 1993 2049 2313
住宅
办公楼
1161 1080 1077 1133 1771 1869 2135
2826 2124 2227 2622 2372 3096 2880
商业营用房 2483 3550 3275 3548 4058 4058 4499
其他

最近几年来重庆市房价呈上涨趋势,缘故如下:一、地价上
涨:二、旧城改造,加速城镇化建设带来了拆迁顶峰;三、新建
住宅品质提升拉高本钱,在建材利用、户型设计和小区环境等方
面比以前有了专门大提升,也造成了商品房平均价钱上扬;四、
存在投机性炒作。

2004年来受国家宏观调控、市场供需变更等
多种因素的阻碍,上涨幅度开始减小。


(五)、土地供给情形
现主城区可供出让的大宗地块要紧集中在渝北区、北部新区
(高新园、经开园)、沙坪坝区的西部大学城片区、南岸区的茶
园新区、九龙园区,其余主城区域只有少数的旧城改造和工矿企
业拆迁质换土地。


1294 1273 1328 1420


高新区
北新高
九龙坡区
经开园
渝北区
0100
面积(万平方米)
200
宗数(件)
300
附表6:2004年3季度重庆市土地出让示用意
(六)、商品房空置
表7:重庆市商品房空置情形统计

房屋空置面积
住宅
办公楼
其中:一年以上空置面积

全市商品房空转总量以年均20%的速度上升,至2003年由
于受重庆市旧城改造的阻碍,存量房销售较好,使空置面积略有
下降。

但仍位于全国要紧城市商品房空置面积的前几位,对重庆
新建商品房市场有相当潜在压力。


从主城区的空置房散布来看,渝中区商品房的空置量最大,
第二为九龙坡区和江北区。


四、重庆市房地产市场需求分析
(一)户型房型选择
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004














55









一、受银行加息、租金低迷及近一年来投资型物业的急剧放
量,以投资为主的一房的需求量急剧下降,仅占%。


二、相对紧凑的两房和略显舒适的三房的需求比例总和超过
80%,为市场上的主力户型,其有较大的市场潜力。


3、其他户型当依照项目的特点谨慎考虑设置。


(二)套内面积选择
一、套内面积在70-130平方米的户型面积设计是目前市场
需求的主力,尤其是70-110平方米的面积市场需求量最为集中,
超过60%;
二、70平方米以下的户型面积需求下降的趋势较明显;
(三)价钱及付款方式
一、付款方式以按揭为主,占75%;
二、首付款集中在10万元以下,其当选择5-10万元的消费
者超过半数,但超过10万元的呈现急剧下降趋势,预示10万元
是消费者的心理线;
3、选择按揭的消费者其所能经受的月供款集中在1200元
平方米之内,其中800-1000元成为月供选择最为集中的选择段;
(四)、其他
一、从市场具体需求情形来看,多数消费者希望通过阳台来
表现诞生态化,贴进自然的居住需求,偏向客厅阳台和生活阳台
的双阳台设计;
二、平层是市场的主流,跃层和阁楼因其同类替代品较多,
消费者对此需求量不高;


(五)物业类型市场调查热点
一、从物业类型来看,一般多层的心理选择需求最热,接近
50%,在必然程度上是受到了当前市场上多层与低层低密度产品
的流行趋势引导;同时,与目前重庆市场上对一般多层及低层花
园洋房产品概念的混淆有必然关系;
二、高层心理需求与前两年相较有所下降,花园洋房与别墅
因其品质与价位较高,反馈有限;
3、消费者对物业的心理选择有向低密度、低容积率、亲地
性进展的趋势;
五、重庆市房地产企业状况
重庆市房地产共有1500多家企业,但整体水平与沿海经济发
达城市相较还有专门大差距,1995年至2004年整体开发量达1000
万平方米的仅300多家,各房地产企业所占的份额较为分散,集
中度不高。

同时,国内如瑞安、和黄、华新国际、鲁能钱江集团、
招商地产等多个企业进军重庆市房地产业市场将加重重庆市房
地产市场的竞争,从而可能致使市场从头洗牌。


房地产是资本集中的行业,在国家政策和自身经济规律的双
重阻碍下,重庆市房地产趋向集中化和规模化进展。

近一年来,
国家增强了宏观调控,在土地交易、开发商信贷方面均作出了更
高的要求,从久远看,有实力、有资信、有品牌的企业在进展上
将取得更大的进展空间。


表9:重庆市房地产企业比较
领先企本土实本土强本土增其他企外来实外来潜


业 力企业 势增长
企业
长 业
企业
长安集
团、东
力 力 企
企业 业
代表企

华宇、南
龙湖 方、协
信、珠江
金科
晋渝地银、、隆
产、东和鑫地产
实业、银等重
星、 钢、商
社集团

融乔、瑞
安、和、钱江集
黄、华新团、招商
国际、鲁地产

开发量
300万40万方

100万方
220万方
-85万方 以下
20万方

年开发140万10万方
速度 方年 以下
10万方10万

左右 方左右
部分企
业在重

土地储

庆有较
丰富 较丰富 较丰富 一般 一般 的土地
丰富的
储备
土地储

充裕,融较充裕,较充裕,
有一定
资金 资能力融资能融资能
强 力较强 力较强
一般 一般 雄厚 雄厚


中高、高在中高
档物业,以中、中档、高档以中档以中档高,国内高,国内
品质 产品结高档牧物业领物业为物业为有较高有较高
构链比业为主 域快速主
较丰富 发展
有数个
成功楼所有项
盘 目
有数个
成功楼

近年快
速成长
成功楼
盘,但影
响力不

品牌能美誉、忠
力 诚
知名
知名、美

有成功
楼盘,
但影响
国内业国内业
界知名,界知名,
在渝有在渝尚
主 知名度 知名度
在建楼无在建
力不足
盘 楼盘
知名 知名 一般 知名
多为其
他行业受母企
有自己的风险业战略
的企业分散战影响,如
有成功
企业文的历史,
化建设近年来企业文
到位,经核心能化,企业
备注
营管理力建设能力、核
体系完与快速心竞争
备,企业发展的力在形
核心竞市场适成之中
争力强 应性有
所不足
文化和略性产全力投尚未进
管理体物,组入重庆行项目
系,处于织机房地产建设,
良性发构、人市场将
展之中 才储备是极大
均有所威胁
不足


六、重庆市房地产市场进展趋势分析
1、投资增速放缓,行业盈利水平降低
2004 年,房地产市场将继续维持相对稳固的进展,但增幅
估量会比高速增加的2003 年有所下降,同时,企业的竞争和两
极分化将会加重,行业的盈利水平将会降低。


在产业政策和货币政策的双重配合下,房地产行业的进入门
坎提高,融资难度加大,意味着房地产开发商的开发本钱提高,
将在中长期内对房地产行业的供给产生必然的抑制作用。

投资增
速总量必然受到制约。


另外,市场关于加息的预期日趋强烈。

加息将对房地产供需
产生双重压力:一方面加息将提高资金利用本钱;另一方面,衡
宇销售的速度会减慢,资金周转放慢将进一步考验开发商紧绷的
资金链。

这两个方面都可能会阻碍房地产开发商的业绩。


2、企业融资渠道将趋向多元化
央行“121 号”文件和发改委“通知”的出台,对整个房地
产业的进展格局开始产生重大阻碍。

致使资金密集型的房地产企
业被迫寻求新的融资方式和渠道,这意味着房地产融资将趋向多
元化。


3、优势企业群体生存
在随着政策效应的慢慢显现和供需矛盾的猛烈化,行业内两
极分化将日趋严峻,只有具有规模优势、资金优势、土地储蓄优
势和治理优势的企业才会取得生存空间。


七、隆鑫地产进展建议


品牌:地产业起步时期应充分利用隆鑫品牌,能够用较少的
本钱取得较高的知名度,但在以后的进展中应慢慢提升副品牌的
价值,以幸免在集团主业受到阻碍时对地产品牌产生不良阻碍。


治理方式:在隆鑫地产中成立适应于房地产市场经济规律
的,独立于隆鑫集团的企业文化、治理模式,成立公司自有的核
心竞争力。


隆鑫地产的企业文化宜着重于吸引、培育高素养的房地产专
业人材,使其发挥最大的能力,在吸收隆鑫集团先进企业精神的
情形下,成立隆鑫地产自己的治理模式和核心竞争力。


项目运作:在面临房地产市场可能将要走太高潮期,市场竞
争加重和市场需求不振的双重矛盾压力下,隆鑫地产在具体项目
上的运作更应该增强前期的调研分析并在项目施工建设、销售和
以后的物业治理中慎之又慎――细节决定成败
金融风险规避:进展多种融资渠道,以期尽快成立独立于隆
鑫集团金融风险之外的资金来源。

依托房地产融资渠道多元化和
证券化转移和分担房地产投资风险:通过股票市场上市融资外,
还包括发行企业债券,同时与具有股票性质的购房者与隆鑫地产
“合股建房”,即许诺购房者直接通过“入股”方式和隆鑫地产
“合股”建房;进展房地产投资基金和房地产信托投资等。


进展区域:可考虑作两种区域进展的计划:
主城区:大力参与主城区市场竞争,进行开发的同时把握最先进
的运营手腕、培育地产品牌,进行人材锻炼和储蓄。


1、 充分利用隆鑫品牌和营销网络的优势以本地高端地产


产品的形式进入二、三级城市,前期能够周边区县为目标次第向
全国进展。



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发布时间:2021-08-23 23:29:25
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作者: admin

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15条评论

  1. 使重庆市以住宅为主的房地产行业取得了快速进展

  2. 不合理的收费项目;增进存量房转让

  3. 重庆市房地产行业进展特点 长期以来

  4. 将在中长期内对房地产行业的供给产生必然的抑制作用