融创股票价格1

2021年5月21日发(作者：重庆涪陵榨菜)

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融创中国证券投资价值分析

作者：齐浩伊

来源：《全国流通经济》2019年第04期

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摘要：近期以来房价暴涨不仅成为人民热议关注的话题，也是国家密切监控的民生金融问
题，本文以房地产明星企业融创中国为研究对象，通过分析融创中国所在房地产市场短期、中
期、长期趋势，公司战略布局，公司财务状况为预测值提供依据，根据剩余经营收益模型估计
融创中国的股权价值，以此为证券投资提出建议。

关键词：企业估值;剩余经营性收益;投资价值
中图分类号：F830.9; 文献识别码：A; 文章编号：
2096-3157（2019）04-0117-02
一、引言
融创中国在本轮房地产市场周期中异军突起，2017年合约销售额直逼房地产行业龙头万
科，自2010年在港交所上市后其在证券市场的表现也颇为亮眼。

在房地产市场销售紧俏、国
家宏观调控加紧、国际国内证券市场熊市来袭的大背景下，融创中国股票是否仍具投资价值？
本文将利用剩余经营性收益模型估计分析公司股票价值，为其证券投资提出建议。

二、房地产行业分析
2006年～2018年10月，我国商品住宅累计销售额年均增幅为19.99%，除2008年下跌
20.10%、2014年下跌7.8%以外，其余年份均上升。

如果将房地产市场划分为短期市场、中期
市场、长期市场，笔者认为短期房价上涨压力依然较强，但较前期有所减弱，中期市场随着土
地供给的增加房价趋于稳定，长期市场市场承压明显。

1.短期市场
金融环境是影响短期房地产行业的重要因素。

2015年1月～2018年9月M1供应量同比增
速与70个主要城市二手住宅价格指数同比增速在0.1%的显着性水平下相关性系数为0.22，表
明房地产市场销售价格与货币供给量高度相关。

2018年1月～9月，M1供应量同比增速持续
下降，2018年9月M1增速为4%，降至近年来增速的最低值。

根据人行2018年第四季度例

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会，将实行“稳健”、“松紧适度”的货币政策。

预计未来货币增速较当前会有所上升，但仍保持
低速。

供给需求方面，库销比是衡量当前供需关系的指标，2017年、2018年10月库销比分别为
4.59、4.7，表明房地产市场依旧处于卖方市场，需求强烈。

从短期市场分析笔者认为房地产市
场将依旧维持目前的卖方市场，房价下跌可能性非常小。

2.中期市场
中期房地产市场受土地供应量影响明显，预计未来土地供给将有所上升，有利于稳定房地
产市场价格。

从供地方面看，2016年、2017年、2018年土地供给逐年增加，多地出台了增加
土地供给的计划，随着土地市场的规范化，城市土地供应的渠道更加多样化。

价格方面，土地
溢价率降低。

从住宅施工情况看，2017年、2018年10月累计竣工面积分别较同期减少
7.6%、12.6%，但施工面积分别增长2.9%、5.2%，预计随着土地供应的增加，商品住宅新开工
面积分别增长10.5%、19%，增速明显，新开工累计面积回升至2010年水平。

3.长期市场
人口是影响长期房地产市场的关键因素。

从总人口增速看，从1998年～2017年，我国总
人口数量保持持续增长趋势，随着二胎政策的开放，2016年、2017年总人口增速较2015年有
所上涨。

从买房主力人群人口数看，即15周岁～64周岁人口增幅来看，从2014年开始出现负
增长，2017年15周岁至64周岁人口较上年下降0.44%。

从我国人口流向看，绝大部分一二线
城市人口净流入依旧强劲，三四线城市的人口净流入速度下降。

笔者认为，从长期市场看，房
地产市场将出现严重的城市分化，经济发达城市的增长潜力明显好于三四线城市，近10年购
房适龄人群出现减少，将减缓房地产市场价格的增长，甚至可能出现下降。

三、融创中国战略及财务分析
1.战略分析
（1）战略布局。

房地产市场板块2017年公告显示，截至2017年末土地储备2.18亿平方
米，价值亿元，且96%布局在一线、二线及环一线城市。

在建项目340个，主要布局于
一二线及环一线城市，占地面积7402.22万平方米，估计总建筑面积1.82亿平方米，估计可销
售或可出租的建筑面积约1.52亿平方米。

布局文旅板块，目标成为中国最具行业竞争力文化
地产运营商之一。

融创中国分别在2017年、2018年以402.08億元、62.81亿元收购万达旗下
的文旅板块业务。

投资消费升级市场，目前已经投资长租公寓（投资自如）、商业领域（投资
大连万达商业）。

（2）SWOT分析（见表1）。

表1 公司战略SWOT分析
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